大型營業(yè)性場(chǎng)地因租金數(shù)額高、履約時(shí)間長(zhǎng)、涉及的諸如消防等在內(nèi)的強(qiáng)制性管理規(guī)定較多，是商超、電影院等公司最重要的合同之一。在實(shí)際履約過程中，承租人因投入的裝修等成本較高，在出現(xiàn)履約糾紛時(shí)，承租人往往難以“調(diào)頭”，不得不與出租方溝通協(xié)調(diào)解決，此時(shí)，約定清晰、完備的租賃合同在維護(hù)自身權(quán)益時(shí)就顯得極為重要。筆者在為某大型國企提供常年法律服務(wù)的過程中，其旗下因租賃合同發(fā)生的糾紛幾乎占據(jù)其所有糾紛數(shù)量的一半以上，在總結(jié)導(dǎo)致這些糾紛的原因后，筆者不揣簡(jiǎn)陋，就大型營業(yè)性場(chǎng)地租賃合同的核心法律條款作如下總結(jié)，與大家共同探討。
按行業(yè)慣例，開發(fā)商往往在商業(yè)綜合體修建之初便開始招商，其目的一是為了縮短招商期限、盡快開業(yè)，二是針對(duì)某些承租人具有特殊要求的場(chǎng)地能夠提前按照承租人的要求進(jìn)行房屋的修繕及消防報(bào)建等。類似于商超、電影院等大型的場(chǎng)地，開發(fā)商便需要在房屋修建過程中按照承租人的要求施工，開發(fā)商為保證自己的利益，防止承租人違約，便在租賃合同中約定一定數(shù)額的保證金。該筆保證金則構(gòu)成了承租人在項(xiàng)目前期的最大風(fēng)險(xiǎn)，若出現(xiàn)開發(fā)商“跑路”等情形，則該筆保證金將難以追回。要幫助承租人規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為可以要求開發(fā)商提供相應(yīng)的擔(dān)保或保函，在出現(xiàn)“跑路”或“爛尾”時(shí)，使得承租人可以追回上述款項(xiàng)。
面積作為計(jì)算租金及物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)，在租賃合同中具有重要地位。一般而言，在簽訂合同時(shí)，由于場(chǎng)地尚未建成或其它原因，在合同中并未約定準(zhǔn)確的租賃場(chǎng)地面積，容易導(dǎo)致交房后對(duì)面積大小產(chǎn)生爭(zhēng)議。特別是在電影院場(chǎng)地的租賃中，機(jī)房的夾層等是否算入租賃面積，多有爭(zhēng)議。故針對(duì)面積條款的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，首先應(yīng)當(dāng)約定清楚計(jì)租的依據(jù)，其次，設(shè)置誤差比例的上限，若實(shí)際面積少于合同約定的面積，則應(yīng)當(dāng)調(diào)整租金，若超過約定面積，則不增加租金。因影院或商超的面積一般較大，故上述比例建議控制在1%的誤差范圍內(nèi)
在影院或商超等大型場(chǎng)地的實(shí)際運(yùn)營過程中，往往是成立項(xiàng)目公司來負(fù)責(zé)具體的運(yùn)行，但由于簽訂租賃合同時(shí)項(xiàng)目尚處于前期，大多數(shù)時(shí)候項(xiàng)目公司并未成立，只能先以總公司的名義與出租人簽訂合同，由此便造成項(xiàng)目場(chǎng)地租賃合同的主體與實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)營的主體不一致的尷尬，帶來了一系列的不便。若總公司此時(shí)要求出租方變更合同主體，出租方可能存在拒不變更主體或要求總公司承擔(dān)連帶責(zé)任的情形，這對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)行或總公司而言，無疑是加大了風(fēng)險(xiǎn)?；诖耍瑸橐?guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)，筆者建議在租賃合同簽訂之初，便應(yīng)當(dāng)在合同中約定成立項(xiàng)目公司后應(yīng)將租賃合同的主體變更為項(xiàng)目公司，或者通過預(yù)約+本約合同的結(jié)構(gòu)來達(dá)致上述目標(biāo)。
1、關(guān)于免租期的約定。一般而言，新開業(yè)的綜合體項(xiàng)目均會(huì)在租賃合同中設(shè)定一定期限的免租期，以提升承租人的經(jīng)營能力。但在實(shí)踐中，特別是在組團(tuán)式的商業(yè)綜合體中及以面積計(jì)算開業(yè)比例的商業(yè)體中，計(jì)算開業(yè)比例（免租期的重要參考因素）所依據(jù)的范圍則并不明確，由此導(dǎo)致開發(fā)商與承租人對(duì)計(jì)算方式的不同理解，從而導(dǎo)致糾紛。針對(duì)這一情形，筆者建議單獨(dú)設(shè)置免租期條款，就計(jì)算方式、依據(jù)等做明確約定，以便消弭紛爭(zhēng)。
2、關(guān)于租金調(diào)整的約定。在租賃合同中的租金部分，一般而言采取保底租金與營業(yè)收入一定比例二者間較高的部分為實(shí)際租金，這一設(shè)置有助于降低通脹給開發(fā)商帶來的損失。進(jìn)一步，在保底租金部分，開發(fā)商還會(huì)采取保底租金逐年遞增的策略。但這一逐年遞增的約定有時(shí)容易出現(xiàn)約定不明的情形。例如，“保底租金在三年后每年增加5%”，這一約定將會(huì)導(dǎo)致計(jì)算基準(zhǔn)的模糊，即遞增是在最初的保底租金數(shù)額上還是在前一年的數(shù)額上遞增。因租金數(shù)額總體較高，故厘清這一約定，較為重要。
此外，鑒于影院與商超等場(chǎng)所的裝修成本高，一旦破產(chǎn)則損失較大，同時(shí)因?yàn)閮深愴?xiàng)目引流能力較強(qiáng)、開業(yè)周期較長(zhǎng)，在綜合體中具有重要地位，這也決定了承租人與開發(fā)商“緊密”的關(guān)系，故在因市場(chǎng)的變化導(dǎo)致的項(xiàng)目運(yùn)營困難，承租方事實(shí)上有爭(zhēng)取暫時(shí)調(diào)整租金數(shù)額的空間。故此，筆者建議在租賃合同中約定當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷、持續(xù)性虧損的時(shí)候，承租人有權(quán)要求開發(fā)商調(diào)整租金，以便于提升經(jīng)營能力，使項(xiàng)目得以繼續(xù)運(yùn)行。
影院或商超等大型場(chǎng)所，因人流密集，在消防上有較為嚴(yán)格的要求。故在租賃還未修建完成的場(chǎng)地時(shí)，建議明確消防許可的報(bào)批責(zé)任，同時(shí)要求出具全套文件，將這一部分內(nèi)容明確約定為交付標(biāo)準(zhǔn)。若租賃已建成房屋，則應(yīng)當(dāng)審核其房屋的用途、消防許可、主管部門的日常核查等資料的完備性，并約定清晰因消防導(dǎo)致無法營業(yè)的損失分擔(dān)，以便于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
因開發(fā)商修建房屋的周期較長(zhǎng)，在房屋修建完成后的市場(chǎng)租金狀況與協(xié)議時(shí)的租金狀況可能存在較大差異。此時(shí)，開發(fā)商有可能單方面要求提高租金，在遭到拒絕后，為達(dá)到提高租金的目的而故意拖延交付租賃物，迫使承租人解約。為了規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)，建議對(duì)延期交付約定較為嚴(yán)格的違約責(zé)任，同時(shí)明確要求出租方不得單方提高租金，否則需承擔(dān)違約責(zé)任。
一般而言，類似電影院或商超等場(chǎng)地的承租方均會(huì)將場(chǎng)地內(nèi)部分區(qū)域出租給其它主體進(jìn)行經(jīng)營用于提升收益，如影院內(nèi)的娃娃機(jī)、游戲機(jī)等。但這一行為可能會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商不同意而無法進(jìn)行，故建議在合同中明確約定承租方具有上述權(quán)利，以便取得主動(dòng)權(quán)。
任何行為都是發(fā)生在一定時(shí)間點(diǎn)或期限內(nèi)，若無明確的期限約定，則合同的約束力將會(huì)大大降低。而大型場(chǎng)地一般租期較長(zhǎng)，履約中雙方各自的行為風(fēng)格勢(shì)必對(duì)另一方產(chǎn)生較大影響。為了提升效率，故建議在合同中針對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行或權(quán)利的行使均設(shè)置時(shí)間期限，這樣有助于減少溝通成本，提升履約效率，一定程度上也可以減少糾紛的發(fā)生。
大型場(chǎng)地的租賃合同的要點(diǎn)實(shí)在太多，限于篇幅及筆者的能力，僅能就其中重要條款作一總結(jié)。而就合同風(fēng)險(xiǎn)的防控而言，僅有結(jié)構(gòu)合理、內(nèi)容完備的合同尚不足以完全規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，合同風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避還需要在合同履行過程中及時(shí)了解履行狀態(tài)、保存搜集相關(guān)證據(jù)、出現(xiàn)問題及時(shí)有效解決等方面努力。