大型營業(yè)性場地因租金數(shù)額高、履約時間長、涉及的諸如消防等在內的強制性管理規(guī)定較多，是商超、電影院等公司最重要的合同之一。在實際履約過程中，承租人因投入的裝修等成本較高，在出現(xiàn)履約糾紛時，承租人往往難以“調頭”，不得不與出租方溝通協(xié)調解決，此時，約定清晰、完備的租賃合同在維護自身權益時就顯得極為重要。筆者在為某大型國企提供常年法律服務的過程中，其旗下因租賃合同發(fā)生的糾紛幾乎占據(jù)其所有糾紛數(shù)量的一半以上，在總結導致這些糾紛的原因后，筆者不揣簡陋，就大型營業(yè)性場地租賃合同的核心法律條款作如下總結，與大家共同探討。
按行業(yè)慣例，開發(fā)商往往在商業(yè)綜合體修建之初便開始招商，其目的一是為了縮短招商期限、盡快開業(yè)，二是針對某些承租人具有特殊要求的場地能夠提前按照承租人的要求進行房屋的修繕及消防報建等。類似于商超、電影院等大型的場地，開發(fā)商便需要在房屋修建過程中按照承租人的要求施工，開發(fā)商為保證自己的利益，防止承租人違約，便在租賃合同中約定一定數(shù)額的保證金。該筆保證金則構成了承租人在項目前期的最大風險，若出現(xiàn)開發(fā)商“跑路”等情形，則該筆保證金將難以追回。要幫助承租人規(guī)避該風險，筆者認為可以要求開發(fā)商提供相應的擔?；虮：诔霈F(xiàn)“跑路”或“爛尾”時，使得承租人可以追回上述款項。
面積作為計算租金及物業(yè)管理費的依據(jù)，在租賃合同中具有重要地位。一般而言，在簽訂合同時，由于場地尚未建成或其它原因，在合同中并未約定準確的租賃場地面積，容易導致交房后對面積大小產(chǎn)生爭議。特別是在電影院場地的租賃中，機房的夾層等是否算入租賃面積，多有爭議。故針對面積條款的風險規(guī)避，首先應當約定清楚計租的依據(jù)，其次，設置誤差比例的上限，若實際面積少于合同約定的面積，則應當調整租金，若超過約定面積，則不增加租金。因影院或商超的面積一般較大，故上述比例建議控制在1%的誤差范圍內
在影院或商超等大型場地的實際運營過程中，往往是成立項目公司來負責具體的運行，但由于簽訂租賃合同時項目尚處于前期，大多數(shù)時候項目公司并未成立，只能先以總公司的名義與出租人簽訂合同，由此便造成項目場地租賃合同的主體與實際項目運營的主體不一致的尷尬，帶來了一系列的不便。若總公司此時要求出租方變更合同主體，出租方可能存在拒不變更主體或要求總公司承擔連帶責任的情形，這對于項目的運行或總公司而言，無疑是加大了風險?；诖耍瑸橐?guī)避上述風險，筆者建議在租賃合同簽訂之初，便應當在合同中約定成立項目公司后應將租賃合同的主體變更為項目公司，或者通過預約+本約合同的結構來達致上述目標。
1、關于免租期的約定。一般而言，新開業(yè)的綜合體項目均會在租賃合同中設定一定期限的免租期，以提升承租人的經(jīng)營能力。但在實踐中，特別是在組團式的商業(yè)綜合體中及以面積計算開業(yè)比例的商業(yè)體中，計算開業(yè)比例（免租期的重要參考因素）所依據(jù)的范圍則并不明確，由此導致開發(fā)商與承租人對計算方式的不同理解，從而導致糾紛。針對這一情形，筆者建議單獨設置免租期條款，就計算方式、依據(jù)等做明確約定，以便消弭紛爭。
2、關于租金調整的約定。在租賃合同中的租金部分，一般而言采取保底租金與營業(yè)收入一定比例二者間較高的部分為實際租金，這一設置有助于降低通脹給開發(fā)商帶來的損失。進一步，在保底租金部分，開發(fā)商還會采取保底租金逐年遞增的策略。但這一逐年遞增的約定有時容易出現(xiàn)約定不明的情形。例如，“保底租金在三年后每年增加5%”，這一約定將會導致計算基準的模糊，即遞增是在最初的保底租金數(shù)額上還是在前一年的數(shù)額上遞增。因租金數(shù)額總體較高，故厘清這一約定，較為重要。
此外，鑒于影院與商超等場所的裝修成本高，一旦破產(chǎn)則損失較大，同時因為兩類項目引流能力較強、開業(yè)周期較長，在綜合體中具有重要地位，這也決定了承租人與開發(fā)商“緊密”的關系，故在因市場的變化導致的項目運營困難，承租方事實上有爭取暫時調整租金數(shù)額的空間。故此，筆者建議在租賃合同中約定當市場出現(xiàn)低迷、持續(xù)性虧損的時候，承租人有權要求開發(fā)商調整租金，以便于提升經(jīng)營能力，使項目得以繼續(xù)運行。
影院或商超等大型場所，因人流密集，在消防上有較為嚴格的要求。故在租賃還未修建完成的場地時，建議明確消防許可的報批責任，同時要求出具全套文件，將這一部分內容明確約定為交付標準。若租賃已建成房屋，則應當審核其房屋的用途、消防許可、主管部門的日常核查等資料的完備性，并約定清晰因消防導致無法營業(yè)的損失分擔，以便于規(guī)避風險。
因開發(fā)商修建房屋的周期較長，在房屋修建完成后的市場租金狀況與協(xié)議時的租金狀況可能存在較大差異。此時，開發(fā)商有可能單方面要求提高租金，在遭到拒絕后，為達到提高租金的目的而故意拖延交付租賃物，迫使承租人解約。為了規(guī)避這一風險，建議對延期交付約定較為嚴格的違約責任，同時明確要求出租方不得單方提高租金，否則需承擔違約責任。
一般而言，類似電影院或商超等場地的承租方均會將場地內部分區(qū)域出租給其它主體進行經(jīng)營用于提升收益，如影院內的娃娃機、游戲機等。但這一行為可能會因為開發(fā)商不同意而無法進行，故建議在合同中明確約定承租方具有上述權利，以便取得主動權。
任何行為都是發(fā)生在一定時間點或期限內，若無明確的期限約定，則合同的約束力將會大大降低。而大型場地一般租期較長，履約中雙方各自的行為風格勢必對另一方產(chǎn)生較大影響。為了提升效率，故建議在合同中針對每一項義務的履行或權利的行使均設置時間期限，這樣有助于減少溝通成本，提升履約效率，一定程度上也可以減少糾紛的發(fā)生。
大型場地的租賃合同的要點實在太多，限于篇幅及筆者的能力，僅能就其中重要條款作一總結。而就合同風險的防控而言，僅有結構合理、內容完備的合同尚不足以完全規(guī)避合同風險，合同風險的規(guī)避還需要在合同履行過程中及時了解履行狀態(tài)、保存搜集相關證據(jù)、出現(xiàn)問題及時有效解決等方面努力。