2012年3月，李某與開發(fā)商簽訂了車位買賣合同，合同約定開發(fā)商將位于李某所在小區(qū)的106號車位出售給李某。同年8月，開發(fā)商將該車位交付給李某使用，李某按照合同約定支付了車位管理費(fèi)并一直使用該車位。2015年2月，開發(fā)商以該車位為人防車位為由，告知李某該車位暫不能辦理車位產(chǎn)權(quán)，遂與李某協(xié)商變更或者解除當(dāng)初所簽訂的車位購買合同。李某因此將開發(fā)商訴至法院。一審法院在審理中認(rèn)定，因人防車位不能辦理產(chǎn)權(quán)，故駁回李某的訴請，部分支持其違約金請求。李某不服，上訴至二審法院。二審法院以事實(shí)認(rèn)定不清將該案發(fā)回重審?，F(xiàn)案件正在審理中。
現(xiàn)代城市住宅小區(qū)中對于車位的需求不斷增加，小區(qū)內(nèi)一般規(guī)劃用來停放汽車的車位供不應(yīng)求。隨著開發(fā)商對人防車位的運(yùn)用，問題和糾紛隨之而來。但是，在當(dāng)前不論是司法實(shí)務(wù)界還是理論界，對于地下人防車位的權(quán)屬問題并未達(dá)成共識、仍存較大爭議。毋庸置疑，類似于李某的權(quán)屬糾紛仍將繼續(xù)上演，因此，想要避免此類糾紛再次發(fā)生，勢必要對地下人防車位的權(quán)屬問題進(jìn)行厘清。
小區(qū)車位的分布包括以下幾個(gè)部分：地下產(chǎn)權(quán)車位、地下人防車位、地面規(guī)劃車位、地上臨時(shí)車位。人防車位屬于人防工程[1]的一部分,位于地下防空室內(nèi)。根據(jù)《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》，十層以上或者基礎(chǔ)埋置深度達(dá)3米以上的民用建筑，以及居民住宅樓，按照地面首層建筑面積修建規(guī)定抗力等級的防空地下室。因?yàn)楦鞯貐^(qū)人防工程建設(shè)與使用管理規(guī)定的不同，設(shè)有地下室的小區(qū)的人防車位比例也不盡相同。但值得一提的是，人防車位占據(jù)了小區(qū)地下車位的較高比例。
由于土地資源短缺和城市化建設(shè)之間的矛盾日益尖銳，如何合理開發(fā)利用城市地下空間愈受關(guān)注。無論是在理論實(shí)踐中，還是在學(xué)術(shù)觀點(diǎn)上，對于地下人防車位的權(quán)屬問題都有不同的見解。經(jīng)大數(shù)據(jù)篩選，根據(jù)近幾年來的各地法院對人防車位案件的判決可以看出，有40.7%的法院支持了原告對人防車位的訴訟請求。其中涉及到人防車位的權(quán)屬問題成為了最大的爭議點(diǎn)。對于人防車位產(chǎn)權(quán)的歸屬，主要有以下幾種觀點(diǎn)：
1.歸國家所有?！度嗣穹揽辗ā返?條規(guī)定：“人民防空屬于國防的組成部分。”《物權(quán)法》第五十二條規(guī)定：“國防資產(chǎn)屬于國家所有。” 濟(jì)南市2013年頒發(fā)的《濟(jì)南市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法》第三十七條明確規(guī)定：“經(jīng)依法批準(zhǔn)結(jié)建的人防工程，所有權(quán)屬于國家。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃”。據(jù)此，部分司法界人士認(rèn)為人防車位是為人防工程建造的，而人防工程是國家國防建設(shè)的一部分，并且國家對于地下人防車位的規(guī)定不同于一般的車位，國家沒用放棄這部分權(quán)利，所以由地下人防工程修建的地下人防車位由國家享有所有權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)由人民防空管理部門代表國家行駛所有者權(quán)利，屬于國家強(qiáng)制配套，該類產(chǎn)權(quán)不能辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于業(yè)主。
2.歸開發(fā)商所有。作為建筑物的實(shí)際投資人，配置人防工程是貫徹國家強(qiáng)制配套的規(guī)定，確因地質(zhì)等客觀條件限制不能修建人防工程的，開發(fā)商需按照國家和省規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向人民防空主管部門繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)。開發(fā)商是最初的建造者，依照《物權(quán)法》第三十條之規(guī)定，所有權(quán)可以依照建造的事實(shí)行為取得。成都市2000年頒布的《成都市人民防空工程管理規(guī)定》第二十一條規(guī)定：“經(jīng)驗(yàn)收合格的人民防空工程，由建設(shè)單位按國家有關(guān)規(guī)定向房產(chǎn)管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記，并將技術(shù)檔案資料報(bào)人民防空主管部門備案。”從中可以看出，建設(shè)單位毫無疑問可以成為人防車位的權(quán)屬所有者。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建造地下人防工程時(shí)，并沒有將建設(shè)費(fèi)用計(jì)算到建筑物總成本中去，所以房地產(chǎn)開發(fā)商擁有地下人防車位的相應(yīng)權(quán)利。同時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)，司法實(shí)踐中部分人防車位的產(chǎn)權(quán)已登記在了開發(fā)商名下。
3.歸全體業(yè)主共有。依據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利”。地下人防車位的建設(shè)應(yīng)該作為小區(qū)的公共配套設(shè)施來看待，應(yīng)該隨同房屋的出售給業(yè)主之后而轉(zhuǎn)移給業(yè)主所有。據(jù)此，如滿足人防工程的建筑面積計(jì)算在公攤面積之中，開發(fā)商將建造人防工程的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)等條件，在房屋銷售后，購房的全體業(yè)主便可以成為小區(qū)人防工程的實(shí)際投資人，依法行使對相關(guān)人防工程的管理、使用及收益權(quán)利。
4.歸購買業(yè)主所有。根據(jù)《人民防空法》及《人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用管理辦法》相關(guān)規(guī)定，人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有償使用，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。鑒于人防車位因合法建造且開發(fā)商取得了該項(xiàng)物權(quán)，開發(fā)商將該車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主是有權(quán)處分，業(yè)主繼受取得該人防車位的所有權(quán)，受讓標(biāo)的物上的權(quán)利義務(wù)。
人防車位權(quán)屬爭議之所以沒有一個(gè)統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)，主要源于以下幾個(gè)方面：
（1）法律規(guī)定不完善。目前，針對人防車位糾紛，審判活動所依據(jù)的主要法律規(guī)定為《物權(quán)法》、《合同法》和《中華人民共和國人民防空法》。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，地下人防車位的收益權(quán)是由投資建設(shè)單位所享有的，但是地下人防車位的所有權(quán)歸屬問題并沒有得到本質(zhì)上的解決?！吨腥A人民共和國人民防空法》于1996年頒布，2009年被修訂，即使進(jìn)行重新修改，但對于人防工程權(quán)屬問題仍沒有明確規(guī)定，僅在第五條規(guī)定了“國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”該條規(guī)定語義模糊，已不適用于紛繁復(fù)雜的人防車位糾紛類案件。
（2）地方性規(guī)定不一致。《江蘇省實(shí)施﹤中華人民共和國人民防空法﹥辦法》第二條第四款規(guī)定：“依法按照國家和省規(guī)定的比例結(jié)合城市新建民用建筑修建的防空地下室，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注，任何單位和個(gè)人不得出售。”《北京市人民防空工程建設(shè)與使用管理規(guī)定》規(guī)定：“平時(shí)使用人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)人民防空主管部門審查批準(zhǔn)，并向人民防空主管部門申請辦理《人防工程使用證》。平時(shí)使用公用的人防工程，使用人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納人防工程使用費(fèi)。”從江蘇省和北京市的規(guī)定可以看出地下人防車位的權(quán)屬由國家享有所有權(quán)，業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商不享有所有權(quán)屬?！渡虾Ｊ忻穹拦こ探ㄔO(shè)和使用管理辦法》第二十條規(guī)定，“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。”從上海市的這一規(guī)定中我們可以得出，投資建設(shè)民防工程的投資者毫無疑問的擁有地下人防工程的所有權(quán)，并且民防工程的所有權(quán)可以按照房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記。除此之外，《廣州市人民防空管理規(guī)定》規(guī)定地下人防車位的所有權(quán)人是由擁有的建設(shè)用地的使用權(quán)人擁有的?！吨貞c市國土房管局關(guān)于人防工程權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》賦予了地下人防車位以獨(dú)立的權(quán)屬，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有地下人防車位的所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以將地下人防車位作為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)出售。
從上述幾個(gè)具有代表性的地方性規(guī)定中我們可以得出，人防車位的權(quán)屬問題，目前在我國并沒有統(tǒng)一的法律、法規(guī)形式來確定人防車位的權(quán)限，并且地方上的立法也存在很大的差異。實(shí)踐中，業(yè)主和開發(fā)商之間之所以會產(chǎn)生矛盾，其中地下人防車位權(quán)屬不能實(shí)行登記并且公示是其中的主要原因。在這種形勢下各地方處理人防車位的糾紛就比較不一，因此，當(dāng)前亟須制定有關(guān)人防車位權(quán)利歸屬的統(tǒng)一法律、法規(guī)。
（3）當(dāng)事人訴求不同。經(jīng)查閱部分人防車位糾紛類的案件，不同當(dāng)事人對人防車位訴求不一，經(jīng)梳理主要存在以下幾方面：一是要求解除合同，賠償違約金；二是要求繼續(xù)履行合同，并辦理產(chǎn)權(quán)過戶；三是要求變更合同內(nèi)容，改簽為租賃使用權(quán)合同等等。針對不同的訴請，法官在行使裁量權(quán)的時(shí)候，得出的結(jié)論定然不同。因此司法實(shí)踐中，當(dāng)事人打官司的目的到底是為了在現(xiàn)有法律框架下持續(xù)使用人防車位，還是為人防車位“正名”？這將成為案件勝敗的關(guān)鍵所在。
（4）行政行為干涉。部分地區(qū)因立法原因，由人防辦直接出面要求房管局暫緩辦理人防車位的產(chǎn)權(quán)登記，有的暫緩時(shí)間已達(dá)十年之久，這種避重就輕的方式違反了《行政法》依法行政的原則，使得大量人防車位的權(quán)屬無法確認(rèn)，不利于社會經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，更加容易激化權(quán)屬爭議矛盾。
由于人防工程改造的車庫涉及人民防空的國家利益、公共利益等，使得地下人防車庫的權(quán)屬問題變得十分復(fù)雜。法律的缺失和滯后，地方性法規(guī)的千差萬別，使得在司法實(shí)踐中難以形成統(tǒng)一的法律法規(guī)形式來確定人防車位的權(quán)限。明確人防車位的權(quán)屬問題，對于社會生活矛盾的解決，法律的體系完善都是勢在必行的。
最后，話題回到我們引文的案例。簽訂車位買賣合同往往會發(fā)生在車位交付之前，我們一開始取得的僅僅是一個(gè)車位編號，誰也不能保證這個(gè)編號對應(yīng)的位置是否為人防車位。那么，如果我們恰好是李某，如何爭取我們的人防車位權(quán)益呢？筆者提出以下幾點(diǎn)個(gè)人觀點(diǎn)：
1.堅(jiān)持合同有效性?！度嗣穹揽辗ā凡]有對人防工程權(quán)屬即人防車位權(quán)屬做專門的規(guī)定，對人防地下車位的權(quán)利性質(zhì)及其歸屬的認(rèn)定并無影響。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（一）》第四條的規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”因此，地方性法規(guī)在規(guī)范性質(zhì)上屬于管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定。只要業(yè)主與開發(fā)商簽訂的合同是雙方真實(shí)自愿的意思表示，沒有違背相關(guān)法律規(guī)定的，那么買賣合同就是受到法律保護(hù)的。開發(fā)商無權(quán)以地方性規(guī)定作為人防車位不能進(jìn)行交易的抗辯理由。
2.權(quán)利主張適當(dāng)性。根據(jù)筆者前文所提到的，各地在對于人防車位權(quán)屬上規(guī)定各不相同，大部門地區(qū)并沒有直接規(guī)定人防車位的權(quán)屬問題，而是以“誰投資誰受益”模糊了所有權(quán)的歸屬。因此，在現(xiàn)有法律規(guī)定下，要主張辦理車位的產(chǎn)權(quán)，我們還需要實(shí)際考察各地區(qū)是否已落實(shí)人防車位的大產(chǎn)權(quán)。如大產(chǎn)權(quán)被禁止辦理到開發(fā)商名下，那么我們始終堅(jiān)持要求分戶產(chǎn)權(quán)將可能面臨竹籃打水的尷尬境遇。
3.違約請求的必要性。面對人防車位不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)的情形，與開發(fā)商前期簽訂買賣合同中關(guān)于違約責(zé)任的約定尤為重要。違約請求權(quán)作為救濟(jì)權(quán)，能減少當(dāng)事人所受到的損失，因此謹(jǐn)慎審查合同簽訂時(shí)對于違約責(zé)任的約定，訴訟階段積極主張違約責(zé)任的賠償是合同糾紛類案件的必備認(rèn)識。
4.適時(shí)調(diào)解的重要性。訴訟風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)案件不可避免的。勝券在握不是每一個(gè)案件最后的必然結(jié)局。因此，在人防車位糾紛問題處理上，筆者認(rèn)為適時(shí)調(diào)解尤為重要。通過法院搭建與開發(fā)商協(xié)調(diào)的平臺，雙方另行協(xié)商購買產(chǎn)權(quán)車位，同時(shí)協(xié)調(diào)好必要的費(fèi)用支出承擔(dān)問題，這樣不僅僅能夠減少訴訟成本，同時(shí)能從根本上平息紛爭，實(shí)現(xiàn)雙贏。當(dāng)然，如果堅(jiān)持繼續(xù)使用原有車位，那么及時(shí)變更訴訟請求，與開發(fā)商簽訂二十年的車位租賃合同，也不失為一種有效的解決方案。
業(yè)務(wù)領(lǐng)域：金融證券、公司并購重組、公司商務(wù)、房地產(chǎn)等