6月8日，四川華瑋物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理溫文遐的手機里跳出一則新聞：萬達物業(yè)將被萬達集團出售，由中民物業(yè)、萬科物業(yè)等4家企業(yè)競購。涉及金額之大，將成國內(nèi)最大一宗物業(yè)并購案例。
那時，他還不知道這條新聞和四川的聯(lián)系。萬達物業(yè)競購者之一、中民物業(yè)在川負責人近日向記者確認，月初已正式入川啟動并購。中民物業(yè)，是國內(nèi)最大規(guī)模的民營投資集團——中國民生投資股份有限公司8個重點板塊之一。通過控股、參股整合等方式，成立僅一年半的中民物業(yè)，管理面積已達1.4億平方米。
業(yè)內(nèi)人士認為，中民物業(yè)入川，將加劇各巨頭對四川物管企業(yè)的爭奪，加速物管業(yè)整合并徹底改變行業(yè)生態(tài)。
巨頭加速跑馬圈地估值500萬元的公司談到5000萬
溫文遐自稱“日子過得不錯”——公司管理著約400萬平方米住宅小區(qū)，每年有固定收益。但當一周前中民物業(yè)負責人登門提出并購時，溫文遐并沒回絕。“他提出的條件，值得一談。”
中民物業(yè)的條件，是并購51%股權以控股他的公司。并購后，前者承諾不干涉其運營，同時將引金融、養(yǎng)老等商業(yè)資源進駐。上述負責人表示，股權并購對象是管理面積逾300萬平方米的省內(nèi)物管公司。“行業(yè)整合已經(jīng)開始了。”溫文遐頓了頓，說，“如果中小物業(yè)遲早被并購，那為什么不考慮更大一點兒的公司？”他認為，物管業(yè)缺乏調(diào)價機制，占成本7成以上的人力費用逐年增長，物管費卻常年不變。若巨頭再進一步擠壓，中小企業(yè)很難生存。記者從多個消息源獲悉，成都家園物業(yè)等至少13家省內(nèi)物業(yè)公司，也在與中民物業(yè)接觸。
自去年起，一貫只接母公司樓盤的四川嘉寶物業(yè)、萬科物業(yè)、合達聯(lián)行物業(yè)、中海物業(yè)等，均開始對外并購企業(yè)和承接項目；進入今年，大佬間競購愈發(fā)激烈。今年5月，保利物業(yè)加入戰(zhàn)團。成都合達聯(lián)行物業(yè)服務有限公司董事會秘書長趙夏影透露，各方并購物管公司溢價現(xiàn)已飆升至10倍之多——第三方機構估值500萬元的物管公司，并購方直接“加個零”，按5000萬元作價談股權并購。
成都萬科物業(yè)服務有限公司副總經(jīng)理周勇表示，去年公司主要向其他物管公司免費輸出APP平臺和技術，間接掌握更多業(yè)主資源；今年則直接并購、控股物管公司，“這種方式更快，也更穩(wěn)妥。”
根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會報告，去年國內(nèi)物業(yè)服務前100強企業(yè)共收購逾200家物業(yè)服務企業(yè)。四川嘉寶資產(chǎn)管理集團股份有限公司副總裁彭劍介紹，公司今年上半年外部拓展面積已超去年全年。業(yè)內(nèi)人士估計，3年內(nèi)，四川的物業(yè)管理將高度集中于少數(shù)巨頭手中。
物管企業(yè)盈利能力欠佳大佬為何仍要大肆并購
和各方“砸錢”并購形成巨大反差的，是物管行業(yè)欠佳的盈利能力。
省房地產(chǎn)協(xié)會物業(yè)專委會秘書長馬聰介紹，以物業(yè)費為主要收入來源的傳統(tǒng)物管公司，平均利潤率僅約5%。由于利潤微薄，長期以來少有企業(yè)尋求擴張，行業(yè)高度分散。我省約有3700家物業(yè)公司，絕大多數(shù)為小微企業(yè)。以成都為例，約2000家物業(yè)公司中，1800家為三級企業(yè)（最低級別）。
大佬為何突然大肆并購？有觀點認為是行業(yè)尋求規(guī)模化經(jīng)營。更多人則認為是爭奪業(yè)主資源，以開拓社區(qū)O2O市場。社區(qū)O2O，是以社區(qū)為單位，通過線上互聯(lián)網(wǎng)技術整合線下實體服務，滿足社區(qū)居民從“柴米油鹽”到“衣食住行”需求的商業(yè)運作模式，被普遍認為是下一個萬億級市場。
物管公司，被認為掌握著O2O市場入口。相比傳統(tǒng)電商，物管方更容易獲得業(yè)主信任。“同樣是網(wǎng)上購物，物管公司可信度高，10分鐘就能把貨送你家門口。”趙夏影進一步將其戰(zhàn)略表述為3個階段：并購物管以搶占業(yè)主資源——提升服務使業(yè)主認同——引入O2O商業(yè)模式獲利，“社區(qū)O2O才是未來主要盈利點。但前提是現(xiàn)在搶占到足夠多的業(yè)主資源。”
對并購前景，資本市場多表示看好。就已上市企業(yè)而言，彩生活被多家券商給予“買入”評級，中海物業(yè)和中奧到家等也被券商提醒關注。今年初，四川嘉寶資產(chǎn)管理集團股份有限公司成功在新三板掛牌，成為西南首家掛牌物管公司。
也有人持不同觀點。馬聰表示，面對京東、淘寶等電商競爭，物管公司預期收益仍面臨未知數(shù)。招商證券分析人士表示，物管概念雖受追捧，但態(tài)度已趨于謹慎。其核心問題在于業(yè)主資源如何轉為利潤。目前的實踐中，尚未看到成熟的、可持續(xù)的盈利模式。
記者調(diào)查
物管業(yè)整合對小區(qū)業(yè)主影響幾何
物業(yè)服務涉及千家萬戶。行業(yè)大規(guī)模整合，將對物業(yè)服務、收費等問題帶來怎樣的影響？記者就此進行了調(diào)查采訪。
物管被并購小區(qū)管理能跟上嗎
業(yè)內(nèi)人士認為，大公司物業(yè)服務更標準化、專業(yè)化，并購后小區(qū)物業(yè)服務往往有明顯提升。自去年4月萬科物業(yè)入駐后，成都市云庭苑三期樓盤業(yè)主李婷婷認為“年輕的保安多了，服務也更主動。”物管方、交大智能物業(yè)管理有限公司項目經(jīng)理劉應國表示，萬科為其確立了客服、安全等服務流程，精簡人員以騰出資金，實現(xiàn)員工年輕化；今年3月被彩生活服務集團并購的泓山物業(yè)項目經(jīng)理劉小平亦表示，已接受安保、工程、環(huán)境衛(wèi)生等5個板塊的培訓。
記者采訪5家已有并購案例的物管公司，均在接手小區(qū)線上平臺或準備上線APP等網(wǎng)絡平臺，提供在線購物、報修和繳費等全新服務。
但業(yè)內(nèi)人士透露，快速擴張往往會面臨管理跟不上問題。成都市個別小區(qū)已出現(xiàn)并購后物業(yè)服務質(zhì)量嚴重下降、業(yè)主不斷投訴情況。成都市物業(yè)管理協(xié)會副秘書長茍強提醒，不管擴張還是開拓多種經(jīng)營，均應以優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務為基礎。
大公司接手物管費會不會漲
一般而言，知名物管公司收費相對高于同行。這是否意味著，大公司并購小公司后，后者管理小區(qū)的物管費將會漲價？
記者就此采訪了4個案例。其中彩生活接手的成都市新里·派克公館樓盤、萬科物業(yè)接手的成都市云庭苑三期樓盤物管費目前均未調(diào)整；中民物業(yè)雖暫未完成并購，但表示不會變動被并購方物管費價格；四川嘉寶資產(chǎn)管理集團股份有限公司副總裁彭劍則表示，去年至今新接手項目物管費均有上漲。
被并購=換物管？業(yè)主能否拒絕并購
根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)需經(jīng)業(yè)主大會同意。但省房地產(chǎn)協(xié)會物業(yè)專委會秘書長馬聰認為，并購只是內(nèi)部股權結構變化，原物管公司依然存在，原合同約定雙方并沒變化，因此無需業(yè)主同意。
四川君合律師事務所律師馬屈表示，并購方有義務將情況及時告知業(yè)主。若業(yè)主對并購后服務不滿，依然可根據(jù)合同更換物管方。